我国《合同法》第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或拍卖的价款优先受偿”。本条规定直接赋予建设工程合同承包人优先受偿权。《人民法院关于建设工程款优先受偿权问题的皮肤》(法释[2002]16号)为此规定：1、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第286条的规定，认定建设工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。2、消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不能对抗买受人。3、建设工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。4、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月。自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。
关于承包人优先受偿权问题，需明确以下几点：
一、建设工程合同承包人优先受偿权的权利性质
实践中，主要有三种观点。
种认为属留置权。第二种认为属法定抵押权。第三种观点认为承包人享有的是优先权。人民法院(法解[2002]16)号文即直接规定了承包人的优先受偿权。所谓优先权是法律基于政策性考虑而赋予特定债权人的一种特殊权利，以保障其债权优于其他债权人受偿的权利，属在特定财产上设置的特别优先权。其特点为：1、该优先权产生于法律的特别规定，非当事人随意创设;2、该优先权具有担保物权上的性质，具有对世效力，可以优于其他担保物权(议定抵押权)优先受偿，并不受位序上的影响;3、该优先权不以占有和登记为要件。前者使它区别于留置权，后者使它区别于抵押权，使它作为一种独立的权利而存在，承包人可以按照法律规定的时间、条件和方式去独立行使，不受任何影响。笔者同意第三种观点。
二、承包人行使优先权的相关问题
1、行使优先权的条件
(1)发包人未按合同约定的时间、进度支付工程价款。
这也是承包人行使优先权首要的实质条件。同时，行使优先权所要实现的债权，应是按合同已满履行期限的债权。如施工合同中约定，工程款可分期支付，而分期的债权没有到履行期限，则承包人也不能行使优先权。
(2)承包人应履行催告义务
首先，未按约定期限支付价款，承包人尚不能立即行使优先权，应向发包人催告，即督促发包人支付到期价款，并在催告时给予发包人一个宽限期。
2、行使优先权的时间
承包人应于工程竣工之日或工程合同约定的竣工之日起6个月内。
3、行使优先权的方式
(1)协议方式：根据《合同法》第286条规定，承包人与发包人可协议以建设工程折价，既可以折价给承包人，也可以折价转给第三人，只要不损害其他第三人债权或有其他违法行为。
(2)申请人民法院依法拍卖：承包人应向人民法院提交行使优先权的申请书，人民法院收到申请书后，应进行公示，使标的物所有人及其他利害关系人有机会提出异议。公示期满后，人民法院根据具体情况依法处理。公示的期间，可以参考民诉法的“公示催告程序”，规定不得少于60日。
4、下列工程不适用优先权的规定
(1)承包人的债权不明确、有争议的
承包人行使行使优先权以实现工程价款，必须首先已按合同规定履行全部义务：即工程按期竣工并验收合格，双方为此已进行工程决算，使承包人工程价款明确。如承包人自己违约，致发包人拒付价款，或双方对工程价款有争议的，承包人不能行使优先权。
(2)按建设工程的性质不宜折价、拍卖的
所谓不宜折价、拍卖的工程，应当解释为法律禁止流通物。如：公有物即国家机关办公的房屋建设物及军事设施等;公用物即公共道路、桥梁、机场、港口、公用图书馆、公用博物馆等。
(3)承包人未在法定期限内行使的
(4)承包人未履行催告义务的
三、工程优先受偿权与其他权利冲突的处理
1、与抵押权、普通债权间的清偿顺序
法院((法解[2002]16)号文件明确规定了工程价款优先受偿权优于抵押权和普通债权。
2、与商品房购买人请求权的清偿顺序与限制
法院(法解[2002]16)号文件第2条明确规定了工程款优先权不得对抗买受人。但值得注意的是此限制是有条件的，即(1)商品房购买者须交纳了全部或者大部分款项。(2)购买人应是《消费者权益保护法》所调整的消费者。根据该法第二条的规定，消费者为生活消费需要购买、使用或者接受服务，其权益受消费者权益保护法保护。理由在于，消费者的利益属于生存利益，是基本的人权，而承包人的利益属于经营利益，两者比较，消费者的生存利益、基本人权应当优先，更何况如果允许承包人行使优先受偿权，无异于用消费者的资金清偿发包人的债务，等于发包人将自己的债务转嫁给广大消费者，严重违背特殊保护消费者的法律。
