【基本案情】
李某某两姐妹诉称：李某某、何某系其父母，2013年某市某街道某村旧村改造，全家四口取得安置建房用地90平方米。后父亲李某某、母亲何某未经其同意将其中的72平方米建房用地使用权转让给王某某，最近才知悉共同所有的土地使用权被转让的事实。因此诉诸法院，要求：1、确认李某某、何某与王某某签订的转让某市某街道某某旧村改造拆迁安置、使用权建筑占地面积二间（72平方米）的合同无效；2、王某某立即腾退该房屋并交由其使用。
【一审判决】
一审法院认为：我国法律规定，农村宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权的主体是村集体经济组织成员，村集体经济组织成员不得向本集体经济组织以外的成员转让农村房屋和宅基地使用权。王某某不是涉案宅基地所在地的村集体组织成员。因此，2013年12月1日签订的土地使用权转让合同，违反了我国法律、行政法规的强制性规定，应认定无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案讼争的建房用地上的房屋系王某某所建，在返还建房用地时，上面所建的房屋不宜拆除，应随土地返还。王某某建房所花费的费用，可另行主张。故李某某、何某某的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国土地管理法物权法》第八条第二款、第六十二条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，判决：1、王某某与李某某、何某于2013年12月1日签订的土地使用权买卖合同无效；2、王某某于判决生效后的90日内腾退房屋两间，案件受理费由王某某负担。
宣判后，王某某不服一审判决，向中院提起上诉。
【二审判决】
二审法院查明事实与一审一致。
二审法院（中院）认为：本案的主要争议在于：1、2013年12月1日李某某、何某、案外人李某某与王某某签订的土地使用权转让合同的效力；2、如土地使用权买卖合同无效，本案中腾退房屋的请求是否应当支持。对于焦点一，李某某两姐妹请求确认合同无效的理由是转让土地使用权未经其同意，但从证人（见证人）何某某证言证明签订土地使用权买卖合同时李某某两姐妹是在场的。结合合同签订时李某某两姐妹尚未结婚且与李某某、何某同住的事实，对转让土地使用权李某某两姐妹不可能不知情，其以此为由请求确认合同无效不能成立，但对于确认合同效力的案件，人民法院应当依据职权对其合法性作出审查，如果合同违反法律、行政法规的强制性规定，应当确认无效。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条和第六十三条的规定，除兴办乡镇企业和村民建设住宅，或者乡镇村公共设施和公益事业建设经依法批准和农民集体所有的土地外，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。农民集体所有的土地使用权不得出让、转让、或者出租于非农建设。国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中进一步明确：农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。本案中，王某某系城市居民，所受让的土地使用权买卖系集体土地使用权。因此，原判决认定涉案的土地使用权买卖合同无效并无不当。对于争议二，根据合同无效的处理原则，因无效合同取得的财产，应当返还。买卖合同作为双务合同，这里的返还是相互返还，且原则上应当同时履行。本案中在出卖方未返还土地使用转让费，更未对王某某在受让土地上出资建造的房屋支付对价及赔偿其他损失的情况下，要求腾退房屋，属于起诉不适时。原判直接判决腾退房屋有失公平，应予以纠正。遵循处理此类案件的一般规则，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条之规定，判决：1、维持某市人民法院民事判决第一项；2、撤销某市人民法院民事判决第二项及诉讼费用负担部分；3、驳回被上诉人李某某两姐妹的其他诉讼请求。
【成都房地产律师分析】
首先，王某某与李某某等签订于2013年12月1日的合同并不必然无效。
一审判决确认讼争合同无效的法律依据是《合同法》第52条第五项的规定。那么违反法律和行政法规强制性规定的认定标准是什么？在司法实践中主要体现在以下几个方面：一是必须违反了全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规；二是必须违反了法律和行政法规的强制性规定；三是必须违反了强行性规定中的效力性规定；四是违反法律和行政法规的强制性规定，既包括同内容违法，也包括形式违法。本案中，一审判决适用的《土地管理法》虽然是全国人大常委会制定的，但所依据的第62条只规定农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖住房后，再申请宅基地的不予批准。对宅基地使用权是否可以转让没有作出强制性规定。土管法之所以这作这样的规定，主要是为了防止农村村民以建住宅为名搞房地产而采取的措施。因此，第62条属于管理性规范，不属于效力性规范。即使是第63条的禁止性规范，也仅仅是禁止农民集体所有土地使用权出让、转让或者出租用于非农业建设，这主要是基于保护耕地的考虑，而不是对符合土地利用总体规划并依法取得建设用地资格村民对宅基地使用权合理流转的禁止。综观土地管理法的所有规定，土地使用权是可以依法转让的，土地管理法没有一条禁止村民出售、出租房屋，只不过出售、出租房屋后，不能再申请宅基地而已。同时也没有规定村民不能向集体组织以外的主体转让宅基地，更没有作出禁止城市居民向村民受让宅基地的法律规定。根据法无禁止即可为的原则，那么王某某与李某某等人按照平等自愿、等价有偿原则签定的宅基地转让合同并不必然无效。
其次，针对农村村民对宅基地使用权转让是否有效这个问题，其实法律还处于空白状态。
农村宅基地或农村房屋买卖合同纠纷，根据现有司法实践，一般是确认无效。但是，无效的依据不足，判决理由不够充分，缺乏直接的法律或法规支持。因此，如何正确审理和认识农村宅基地或房屋买卖合同纠纷，如何妥善处置买卖双方的实体权利，是目前司法实践的难点，也是个应当研究的问题。随着我国城市化建设的快速发展，旧城或旧村改造比比皆是，由于受利益驱动，类似纠纷不断涌现。而受理法院对该类纠纷的处理意见又不一致，甚至截然相反。据笔者手头资料，仅法院对该类纠纷就存在着四个处理结果截然不同的案例。因此，如何正确处理农村宅基地或房屋纠纷，不仅影响司法权威，而且也容易激发农村矛盾，进而影响社会稳定。