【案例简介】
甲公司经区政府批准将建设安置房的开发权益委托拍卖行进行公开拍卖，后被乙公司竞得，乙公司遂分别与甲公司及拍卖行签订《建设开发权益转让合同》、《安置房买卖协议》及《竞买合同书》等一系列合同文件。上述合同签订后，乙公司又以本案拍卖的“建设开发权益”脱离土地使用权单独转让，该转让行为无效为由向人民法院起诉，要求确认上述一系列合同无效。而甲公司及拍卖行相继提起反诉，称该拍卖行为及相关合同不违背我国法律的强制性规定，主张确认上述合同有效，并要求乙公司承担违约责任。本案经过一审、二审及最高院再审后，均支持了甲公司及拍卖行的诉讼请求，并驳回乙公司的诉讼请求，判令上述合同有效，乙公司应承担违约责任。
【争议焦点】
一、建设开发权益是否能脱离土地使用权单独转让?
二、如何认定《建设开发权益转让合同》的性质及一系列合同的法律效力?
乙公司起诉称：本案拍卖行为是以转让“开发权益”为名，行转让“划拨国有土地使用权”之实的违法行为。从双方签署的合同来看，本案拍卖的建设权开发权益的内容与转让国有土地使用权的内容实质上是一致的，但物权法中并没有“建设开发权益”这个物权名称，违反了物权法定原则，因此本案拍卖标的应当是国有土地使用权。双方若要继续履行合同，则甲公司应当将该土地的国有土地使用权转让至乙公司名下，而该土地虽然系甲公司以划拨方式取得，但转让划拨的国有土地使用权应当经有批准权的人民政府批准。因此双方就拍卖活动所签订的一系列合同均属无效。
甲公司反诉称：安置小区项目是经省政府、市政府、区政府及相关部门层层批准并办理相关手续的合法建设项目，是由区政府委托甲公司作为建设主体。甲公司经区政府批准将安置房的开发权益委托拍卖行进行公开拍卖，乙公司在充分了解并接受拍卖条件的情况下，与拍卖行签订了竞买合同书参加拍卖，竞买成功后并签署了一系列合同，该拍卖行为及相关合同不违背我国法律的强制性规定，均合法有效。
拍卖行反诉称：拍卖行受甲公司的委托，依法组织拍卖安置小区建设开发权益。拍卖行刊登的《拍卖公告》已明确载明：该安置小区项目用地范围内建设的所有房产竣工后，全部由甲公司回购用于拆迁安置。乙公司充分了解上述内容后，申请参与竞买并与拍卖行签订竞买合同书，依约缴纳竞买保证金，竞买成功后，与拍卖行签订了拍卖成交确认书，依约支付佣金，并与甲公司签订了成交确认书、建设开发权益转让合同、安置房买卖协议三份合同文件。本案所涉的合同文件并不违反法律禁止性规定，是合法有效的。
【案例分析】
一、建设开发权益是否能脱离土地使用权单独转让?
本案中的“建设开发权益”应当是指进行基础设施、房屋建设的权利与利益。因此，土地开发权益可以作为合同标的，且不违反法律行政法规的禁止性规定。土地开发权益虽然离不开载体土地，但根据甲乙双方合同约定可知，土地不是合同标的物，而仅是开发的物质基础，受让人只要能够在土地上开发并可以获得收益，双方关于转让的合同目的就可以实现。至于是否转让土地使用权由双方当事人约定，不能由外力要求当事人一定进行土地使用权的转让。
二、如何认定《建设开发权益转让合同》的性质及一系列合同的法律效力?
法律对于讼争拍卖标的建设开发权益并无明确规定。《建设开发权益转让合同》应当属于无名合同，对于无名合同，应从合同所约定的权利义务来判断合同的性质。甲公司之所以转让建设开发权益，其根本目的是要实现回购所有建好的房屋，即履行《安置房买卖协议》的内容。因此，《建设开发权益转让合同》可视为《安置房买卖协议》的辅助性合同，二者不可割裂。拍卖行刊登的《拍卖公告》已明确载明：该安置小区项目用地范围内建设的所有房产竣工后，全部由甲公司回购用于拆迁安置。因此，甲公司转让建设开发权益并非为了转让划拨土地使用权，而是通过这种新型的建设模式完成拆迁安置，该行为并没有违反法律、行政法规的禁止性规定，上述拍卖行为及合同应当认定为有效。
【典型意义】
由政府授权企业转让“建设开发权益”的模式，类似于政府与社会资本合作模式中的BT(建设-移交)模式，虽然政府与社会资本合作模式已被广泛运用于政府的非经营性基础设施建设中，成为政府项目融资的重要手段之一，然而此类合作模式在效力上至今没有明确的法律文件对其予以确认，但也没有相关法律或行政法规的禁止性规定。实践中，此类合作模式大多数是由政府牵头，以政府会议纪要或其他****的形式出现，所以这种合作模式出现的纠纷也就较为少见。从本案中最高院对《建设开发权益转让合同》的认定仍属于“无名合同”可知，此类合作模式在司法实践中仍处于一种“尴尬”的“无名份”的境遇之中。因此最高院在本案中对该《建设开发权益转让合同》有效性的确认，也为此类合作模式的合法性提供了重要的借鉴意义，填补了些许法律上的空白。